シノケン株で20万円以上損した公務員ですが、いかがお過ごしでしょうか。シノケンは、タテル事件の余波、週刊新潮の報道もあって、株価は半値以下となってしまいました。
当時の私は、これは単なる一過性のもので、喉元過ぎればなんとやらで、すぐ株価は回復するとタカをくくっていましたが、甘い見込みでした、、。
その代償として、20万円以上の損切りに至ってしまったわけですが、ここ数日はシノケンのことばかり考えております。
というのも、シノケンはまさに日本の不動産投資副業を考える上で、重要な存在だと思うからです。
シノケンのビジネスモデル、つまり、土地がなくても、自己資金が無くても、ほぼ100％融資を受けられて、誰でも新築アパート投資ができるということが、不可能になる状況に近づいているからです。
この元手無しで不動産投資ができるというスキームがダメになるということは、公務員の不動産投資に間違いなく影響が出てくるでしょう。
そこで、今回はシノケンのビジネスモデルの特徴と、そのビジネスモデルの限界をおさえつつ、シノケンがなぜREIT参入を目指すのか、考えてみたいと思います。
大東建託とシノケンのビジネスモデルの決定的な違い
日本国内には、多くの投資用不動産販売企業が存在します。今回、株価が暴落したシノケン以外では、業界のリーディングカンパニーである大東建託が有名どころです。
どちらも、個人を対象に投資用不動産の販売することで収益をあげるビジネスモデルですが、両者の決定的な違いはなんでしょうか？
ずばり、相手にしているのが、地主か、非地主か、ということです。
大東建託は、地主を相手に土地活用をアドバイスして、自社でアパートの建設、客付け、一手に引き受けます。
一方、シノケンは土地を持たない非地主を対象に、元手が無く自己資金ゼロの個人に対して、100％融資を引き出して、自社でアパートを建設して稼ぐわけですね。
ここに注目するとわかるように、シノケンの強みである資金ゼロでアパート経営は、金融機関に生殺与奪権を握られていることにほかなりません。それゆえ、金融機関が貸し出しをしてくれなくなれば、破綻してしまうビジネスモデルといえます。
どうしてシノケンがREITに参入するか？
そんな金融機関の動きを察知したシノケンは、金融機関ではなく、直接、市場から資金を手に入れる方法に舵を切りました。それが、シノケンのREITへの参入です。
[関連記事]
シノケングループ(福岡市)は8日、自社が開発した投資用アパートを対象とした不動産投資信託(リート)を扱う「シノケンリート投資法人」を設立すると発表した。将来は東京証券取引所への上場を目指す。
アパートの購入資金がない人も投資しやすくする狙い。2019年3月をめどに、まず総資産70億円程度の私募リートを組成し、その後も物件取得を進め、300億円規模に達したら上場する計画。
これまでは、メインバンクの西日本シティ銀行を始め、お付き合いのある金融機関から融資を引き出し、非地主で信用力の高い公務員等を相手にしてきました。
しかし、今後、かぼちゃの馬車事件に端を欲する、金融庁のアパートローン引き締めによって、これまでのビジネスモデルが通用しなくなるわけですので、これからは自社で投資ファンドをたち上げて、マーケットから直接、マネーを集めることにしたわけです。
このREIT参入はシノケンにとって最後の希望であり、ビジネスモデルの大転換を意味します。だからこそ、ビジネスモデルの脱皮が失敗すれば、脱皮しない蛇は、、ということになりかねません。
副業としての不動産投資の終わりの始まり？
不動産投資ビジネスは、一にも二にも、自己資金ではなく、どれだけの資金を引っ張ってこれるか、それに尽きます。
自己資金で不動産投資をするなんて、ほとんどいません。それが新築アパート投資ならなおさらです。
今回のかぼちゃの馬車事件、タテル事件、そして、シノケンの疑惑は、もしかしたら、不動産投資副業の終わりの始まりを意味するかもしれません。
スルガ銀行は比較的、柔軟に不動産投資用の融資をしてくれましたが、もはや不可能です。これがオリックス銀行といったオーバーローンに応じてくれた金融機関全体に波及していくことは、もはや不動産投資のための前提が崩れたことを意味します。
これからは自己資金ゼロで不動産投資をすることは諦めて、2割、3割は用意する必要があるでしょう。
しかし、不動産投資で3割といえば、仮に5000万円のアパートとすれば、1500万円を用意しなくてはいけません。もはや、公務員にとって副業ジャンルとして不動産投資は難しくなるかもしれません。
株式市場も好調だった米国市場が調整期に突入したとする向きもあり、投資をするにしても、過度に行うことがリスクとなりつつあります。
ここ数年は投資ブームでしたが、少なくとも不動産投資は厳しくなりそうです。そろそろ、シノケンの第3四半期決算が発表されます。注目ですね。
関連記事
シノケンで損した分は損益通算と繰越控除をすることにしました。株式投資をするうえでは知っておいて損はない税制上の仕組みですね。
