公務員の副業としておすすめの一つが駐車場経営だと思います。
アパート投資では、家賃滞納リスク、空室リスク、経年劣化すると修繕コストも発生するので素人、ましてや、日常公務をしている公務員には難しいのではないでしょうか。
そこで、今回は、今注目されている駐車場経営について書きたいと思います。
駐車場経営のメリット
駐車場経営の特徴でありメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められ、仮に失敗してもそのダメージは小さく、低リスクであるということです。規模が大きくなるとそれに見合った売上げがある分、建設費も大きくなり、必然的にリスクも大きくなりますが、一定の土地の広さ、使える予算の範囲内であれば手軽に経営できます。
駐車場経営のデメリット
駐車場経営のデメリットとして挙げられるのは、投資額が少ない分、収益も小さいということです。規模にもよりますが、年間かかってくる管理費、修繕費、ローン返済（工事費）、固定資産税等を総収入から差し引くと、契約率９０％で、手元に残るお金は収入のおよそ４割程度です。事業として見ると収入は限られるのが駐車場経営の特色で、大きな広がりがないのが欠点ともいえます。一般的には、駐車場は土地の利用効率が低くなるのは避けられないところです。
駐車場の分類
「平面駐車場」
平地に駐車枠を引いた、いわゆる“青空駐車場”です。機械設置などの初期コストも低く抑えられ、人件費などの維持管理コストも抑えられる（無人も可能）ので時間貸し駐車場に適していますが、土地面積により収容台数が決まるため、効率面では立体駐車場に劣ります。
建物の中を車が自走して駐車する「自走式立体駐車場」と、車を昇降装置に乗せて駐車スペースに移動する「機械式立体駐車場」があります。建物の階数（あるいは段数）を増やすことで収容台数を増やすことができ、ニーズの高い地域であれば経営効率を高めることができますが、投資額も大きく、有人での運営となるため、事業として本格的に取り組む必要があります。
「月極駐車場」
駐車枠1台ごとに賃貸借契約を結び、1カ月毎の賃料を受け取る駐車場です。賃貸住宅と同様に、多くのオーナーは不動産会社に手数料を払って借り手の募集や契約を仲介してもらっています。ほとんどの駐車枠に借り手がつけば想定した賃料収入が入ってきますが、借り手が減って空き枠が増えると経営が厳しくなります。“若者の車離れ”“人口減少”が叫ばれる現在では、借り手を確保するのも容易ではありません。
いわゆる“コインパーキング”です。「30分／100円」など、あらかじめ提示した時間単位の料金が、その時間が経過する毎に加算される駐車場の運営方法です。狭い土地やいびつな形をした土地でも、自動の車止めと無人精算機を設置した平面駐車場にすることで、駐車場経営を検討することが可能です。「月極駐車場」の空き枠のみを「時間貸し駐車場」にするケースも最近では珍しくありません。
「日貸し駐車場」
「1日いくら」の料金を設定し、利用時間に関係なく、1度駐車する毎に1台分の料金を徴収する駐車場の運営方法です。商業施設の近隣、駐車場の少ないオフィス街や住宅街など、滞在時間の長い地域に見られる駐車場です。「時間貸し駐車場」を基本にして休日のみ「日貸し駐車場」にするなど、組み合わせて運営するケースもあります。
駐車場経営の費用は？必要面積は？
次に駐車場の建設費用ですが、更地に砂利を敷く程度でしたら特にかかりませんが、料金を取る以上、そうもいかないので排水溝をつくり、外灯を設置し、アスファルト、コンクリート舗装を施す工事費として、１台当たり10～20万円程度が必要になります。自走式のプレハブで１台当たり40～50万円程度、タワーパーキングで１台当たり230～250万円程度が建設費のバロメーターのようです。駐車台数が多ければスケールメリットがあります。
乗用車1台当たり、必要な面積の目安は7坪（約23m2）です。2～3台分の枠で時間貸し駐車場を運営し、サイドビジネスとして成功している事例もあります。
駐車所経営とアパート経営はどっちが得か？？
不動産投資で最も注目を浴びているのが、アパート経営なのではないでしょうか。アパート一棟を購入して、アパートオーナーとして家賃収入を得るというものです。
両者のメリットを簡潔に挙げてみましょう。≪駐車場経営≫◎遊休地の有効活用として手頃◎小予算で経営が可能◎経営がそれほど難しくない◎安定した現金収入がある◎相続対策に有効◎転用が比較的容易
≪賃貸住宅経営≫◎土地活用のベストプランと評価が高い◎毎月安定した収入が長期にわたって得られる◎節税効果が期待できる◎相続税対策に有効◎資産の目減り対策に有効
駐車場経営の資格は必要なのか？
駐車場経営に関する資格制度や登録制度はありません。地目変更の届出も特に必要ありません。（ただし、500m2
（約150坪）以上の規模の大きい駐車場は安全上及び都市計画上の問題から自治体への届出が必要になり、出入口の設置などに規制が設けられています。）立体駐車場を建設する場合は、建築物として建築基準法の適用を受けます。
駐車場経営の税金は？
建物を建てる場合と違い、税制上の優遇措置はほとんどありません。固定資産税は更地評価アパート・マンション用地と違い、「住宅用地」にはなりませんので、固定資産税や都市計画税の軽減がありません。東京都の場合、住宅用地のほぼ6倍になります。相続税評価も更地と同じ相続税評価においても、「自用地評価」（更地と同じ評価）となります。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受けられません。「小規模宅地の評価減」も「200m2まで50％」に抑えられます。所得税負担が大きい平面駐車場の場合、減価償却費がありません。立体駐車場の場合も、「建物」と比べれば減価償却費は少ないです。「支出を伴わない必要経費」が少ないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなります。
駐車場経営で稼ぐために必要な３つのポイント
１ 立地
1つめのポイントは「立地」です。周辺に競争相手となるような賃貸駐車場がいくつあるか、その駐車場の稼動率はどれぐらいか、そもそも立地環境は、住宅街か幹線道路から近いのか、都心の商圏内かなどです。それによって経営が成り立つかどうかが決まります。
２ 法定基準
2つめのポイントは「法的基準」です。ちなみに賃貸駐車場の経営に際しては「駐車場法」に基づく届出が必要となります。駐車場法の届出が必要な駐車場は以下の3点です。(1)道路の路面外に設置される自動車(自動二輪車含)の駐車のための施設であって、一般公共の用に供されるもの。(2)駐車の用に供する部分(駐車区画)の面積が500m2以上のもの。(3)都市計画区域内に設置され、かつその利用について料金を徴収するもの。
3つめのポイントは「確実な需要」です。住宅街であればとくに周辺の稼動率が90%以上あって、つねに空きがないようであれば有望ですが、そのような状況は少ないと思います。
経営の見極めは、賃貸アパートの経営と変わりありません。周辺の状況を調べ上げ、綿密な経営計画を立ててからでないと判断はむずかしいといえるでしょう。
まとめ
駐車場経営は、初期投資がアパートのようにかかるわけでもなく、仮にアパートに変えるとしても、他の用途に転用することが容易です。しかし、土地の高度化をしていない分、土地の利回りは低いですね。
良し悪しがある駐車場経営ですが、土地が余って遊ばせているよりは駐車場として運用してはいかがでしょうか。
参考リンク
