にわかに注目を集めている軍用地投資ですが、確かに一般の不動産投資に比べて有利なことが多いです。
軍用地投資はローリスクミドルリターン
日米安保条約が限り有効
政府が保障されるので絶対安定
賃料も国が借り手なので、滞納リスクはほぼ無いし、賃料も毎年上がっている。利回りも2％から3％は見込めるなど、不動産投資としては優秀な部類に入るものだと思います。
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しかし、すべてが有利な不動産投資なんてありえません。必ずリスクや見えないコストが潜んでいるものです。
あえて影の部分を知ることで、これから軍用地投資を始めたい人にとっては有利になるでしょう。
そこで、最強と思われていた軍用地投資のデメリット、弱点を紹介したいと思います。
軍用地投資は基地返還リスクは無いのか？
軍用地投資の売り文句として、政府が借り手だから、空室リスクはもちろん、滞納リスクもないというものです。
軍用地は日米安保条約に基づき、米軍基地の駐留に必要なものです。
それゆえ、日本政府が地代を地主に支払っているので、空室リスク、滞納リスクはほぼ無いといえます。
しかしながら、空室リスクが無いか？といえば、そうではありません。
それが基地返還リスクです。
基地返還とは、具体的にいえば、現在も進んでいる普天間基地の辺野古移設のように、現在の普天間基地の立地している宜野湾市から名護市沿岸部に移転するようなことです。
こうなれば、移転により賃料収入は入ってきません。今までは政府がすべて保障していたものが、失われるので、これが軍用地投資最大のリスクといえます。
この軍用地投資のリスクについて、日米同盟がある限り大丈夫だ！と安心している人もいるかもしれませんが、そうも言いきれません。理由は、米国政府の財政問題です。
現在、米国は巨額の貿易赤字と財政赤字、通称「双子の赤字」を抱えており、この赤字解消が米国政府の重要課題の一つとなっています。
この赤字の一つ、財政赤字の削減のため、国防費を削減する一環で、外国派兵している海外の米軍基地を撤退させるといった再編させる構想があるからです。
参考記事
よって、今後アメリカ政府の財政赤字が問題となった場合、日本に駐留している基地も再編する可能性がありますので、軍用地投資を始めたら、アメリカ政府の動向も注目しなくていけません。
軍用地投資にローンを使うと損してしまう？
軍用地投資は、借りてを見つける必要がないので、空室リスクが無く、ローリスクであり、一方で賃料の利回りはかねがね2％から3％程度と言われています。
しかし、これは現金一括で購入した場合はこの程度の利回りが見込めますが、ローンを組んで購入した場合、実質利回りはローンの利息を払う必要があるので、下がってしまいます。
そもそも軍用地投資を購入するためのローンは、沖縄県内にいくつかあるようですが、県外にはほぼありません。
仮に事業者ローンを活用しようと思えば、金利は3％を超えてしまいますので、逆に損してしまいます。
なので、軍用地投資をしようと思えば、やはり自前である程度まとまったお金を用意する必要がありますので、元手が無いという方には軍用地投資はハードルが高いといえます。
軍用地がすぐ売り切れて買えない！
この軍用地投資について、案外ネックとなるのが、そもそも軍用地が人気過ぎて買えない！というものです。
軍用地投資を買おうと思って、Googleで「軍用地 買いたい」など検索してヒットする軍用地を売買している不動産会社のサイトをみても、だいたいが契約済となっています。
買おうと思って調べても、そもそも買えない・・・
これが軍用地投資の難しいところであり、人気物件ゆえ、じっくり考える時間が持てないというところが悩ましいところです。
軍用地投資はスピード感が大事といわれるのは、これが所以ですが、不動産投資を一回もしたことが無い人にいきなり、まとまったお金をポンと出せません。
なので、しっかり軍用地投資をはじめ、不動産投資について勉強をしないと、ぼったくり価格で買うハメになります。
軍用地投資を学ぶために勉強投資を惜しむのはNG
軍用地投資には、見えないコスト、リスクが内在しています。逆にいえば、コストとリスクをしっかり理解すれば、怖くないということです。
不動産投資について学ぶというのは、つまり以下のようなことを知っているか？ということです。
・固定資産税はいくら払うか知っていますか？
・不動産登記にいくら必要か知っていますか？
・融資を受ける場合、どの銀行に、どのような交渉をしますか？
不動産投資は、株式投資のように簡単にできるものではなく、ある程度の勉強が必要となります。
軍用地投資は、そんな一般の不動産投資とは異なる特徴があるので、少し特殊です。
なので、まずは数少ない軍用地投資の入門本である以下の書籍はおすすめです。軍用地投資の具体的な購入方法、物件の探し方などを学ぶことができます。
この程度の自己投資をケチってしまうと、最後は面倒くさくなって、結局投資なんて止めようという、本末転倒な結果になることが多いです。
本ブログでも軍用地投資についての情報を紹介していますので、併せてごらんください。
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軍用地投資はそれでも、他の不動産投資に比べて有利な点が多く、最強の不動産投資とも言えます。
前述の軍用地投資入門本を書いたのは、元防衛省の国家公務員です。この方がなぜ軍用地投資を始めたのか？
