生活保護行政に携わるケースワーカーをやっていると、必ず課題になるのが生活保護受給者の住居問題です。
地方は人口減少によってよほどの立地が良くないとどんなに設備がいい新築のアパートでも客付けがうまくいかないというのは良くある話。
やっぱり不動産投資は立地がすべて！
生活保護受給者に人気が高いエリアはやっぱり病院の近くです。多少ボロの老朽化が進んでいるアパートでも病院まで歩いていける範囲であれば、非常に人気があります。
そこで、今日は生活保護向けの不動産投資をしたい人におすすめしたい「病院近くのボロアパート」という穴場物件について紹介します。
不動産投資の最大のリスク「空室リスク」
人口が増加している時代であれば、空室のリスクなんて考える必要はそんなになかったでしょう。しかし、人口減少の時代において、空室や空き家問題がクローズアップされている現代。
そんな時代において不動産投資、それも地方都市で不動産投資をしようというのは、ある意味でリスクの高い投資といえます。
もちろんリスクの高い分、大きなリターンも見込めるものの、やはり投資である以上は一定の選定基準、投資戦略が必要となります。
そんな投資戦略を決めるうえで、まずはリスクを最小化する方法を検討するのが最優先ですよね。
不動産投資なんてリスクを上げればキリがありませんが、もしも、一つ上げるとするならば、やっぱり空室リスクこそ、不動産投資最大のリスクでしょう。
不動産投資は、もちろん魅力的な住宅設備も強い魅力となりますが、それ以上にやっぱり立地です。駅チカやスーパーや商業近くなどは、やっぱり根強い人気があります。
不動産投資は立地がすべて
しかし、そんな好立地の不動産は高くて手が出せません。
そんな資本が少ない不動産投資家であれば、
・少ない資本で買えて
・空室リスクの少ない
物件を狙いたいところですよね。そんな物件あるのか？？？・・・あるんです。
病院近くは人気のスポットだが・・・
若い人ほど、病院近くのスポットに魅力なんて感じない人が多いかもしれませんが、高齢者や持病を持っている人ほど、病院近くに住みたいという願望を抱いている人が多いです。
・もしもの時に気軽に医者に診てもらいたい。
・定期受診があるので交通費がもったいない。
・病院が近くにあると安心する。
実際、私自身も福祉の現場でケースワーカーとして働いていると、高齢者の生活保護利用者からはそんな声が聞かれます。
先ほど申し上げたように、不動産投資は立地がすべてです。
だからこそ、需要が高い立地に不動産を持つことが重要ですが、立地という観点において、駅チカに比べて、やっぱり病院近くは万人受けするわけではありません。
そこで、病院近くのスポットを狙うことで病院に頻繁に通う層を中心に狙うことができます。
しかし、病院近くの物件ならば、どれでもOKというわけではありません。
建物が高ければ、その分投資資金が多くなるので、その分コストとリスクが高くなり、家賃も高く設定しないといけなくなってしまうので、入居のハードルが上がってしまいます。
なので、建物が土地値レベルの物件、具体的にはボロ物件ならば、その分家賃を低く設定できるので、入居しやすい物件となります。
病院近くのボロアパートに投資する場合の具体的な方法
ここまでは、病院近くのボロアパートに投資する場合の考え方をまとめましたが、ここからは病院近くのボロアパートに投資する場合の具体的な方法について考えていきたいと思います。
どのエリアでどんな建物を狙う？
ここからは具体的なお話ですが、立地は病院近く、建物は老朽化（ボロ）しているアパートを狙います。
このような条件ならば、新築アパートに比べて投資資金を抑えることができますよね。
狙うターゲット層と注意すべきターゲット層は？
狙うターゲット層はもちろん生活保護を利用している方です。
それも、持病を持っている、高齢者であるといった層が狙い目です。
特に透析のように毎週、必ず定期通院が必要な方であれば、なおさら需要は高くなります。透析を受けるための交通費も多額になりますので、近い方が安心です。
一方で疾病がある層でも、精神疾患がある層は注意が必要です。
それなりに専門的なフォローが必要な方々ですので、安易に入居するのはリスクを伴いますので、医療機関やケースワーカー、福祉事務所と連携したうえで引き受けるのがベターでしょう。
家賃設定は？
また、家賃についても生活保護利用者をターゲットにするならば、そのアパートが立地する自治体が設定する住宅扶助（生活保護の住居費に相当するもの）の上限に合わせましょう。
なので、相場の家賃がたとえ2万円だったとしても、住宅扶助の上限が3万円ならば、1万円上乗せした水準で設定しておいてもよいでしょう。
敷金や礼金、保険料はどうする？
生活保護受給者の方は、部屋を汚しがち、壊しがちなので敷金は上限でとっておきましょう。
また保険料についても初期費用で請求しておけば、入居中に破壊されて、蒸発されても安心です。
保険料については、
・火災保険料（火災リスク用）
・家賃保証料（家賃滞納リスク用）
を最低限考えましょう。
なお上限額や初期費用等で支給される項目は、自治体によって異なりますので、前もって福祉事務所に聞いておくと良いでしょう。
家賃滞納リスクを防ぐために「代理納付」制度を利用しよう
生活保護向け不動産投資をするうえで、家賃滞納のリスクは付きまといます。
病院近くに住むという時点で、突然入院したり、そのまま死亡したりして家賃の振込がされないということもありえますよね。
そこで、家賃の代理納付制度を知っておきましょう。
これはほとんどの福祉事務所で実践していますので、むしろ家賃滞納というリスクを防ぐためならば必須中の必須です。
詳細は下記の記事で書いています。
病院の閉院リスクだけは要注意
病院近くは病院に用事があるという層を囲い込めるという強みがある一方で、集客効果のある病院そのものが閉院すると、たちまちに魅力が消失します。
それゆえ、病院があるから需要は大丈夫と思って油断しないことですね。
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