スポンサーリンク

日本版サブプライムショック?TATERUショックで学んだ不動産投資で欠かせないポイント

スポンサーリンク

大変なことが起こりました!東証1部のTATERUが本日もストップ安となりました・・・

一時期、株価が2,500円あったのに、現在906円(平成30年9月4日現在)となり、約70%の株価減となりました。

 

 

TATERUがこのように株価がボロボロとなったのは、同社の社員が、顧客が不動産投資にかかる融資を銀行から受けられるように、資料を改ざんしたことが明らかになったことが原因です。

 

関連記事

従業員が預金残高改ざん=アパート施工のTATERU-融資審査通りやすく:時事ドットコム
東証1部上場のアパート施工・管理会社TATERUの従業員が、不動産投資を希望する顧客の預金残高データを改ざんしていたことが1日、分かった。資産を多く見せかけて、銀行の融資審査を通りやすくするためだった。 審査資料の改ざんは、スルガ銀行による投資関連不動産をめぐる不正融資でも判明している。アパート投資などへの融資を引き出...

 

あれ、この構造はどこかで聞き覚えがあるような、、と思ったらスルガ銀行と同じ手口ですね。

スルガ銀行も同じように、本来受けることができない顧客に融資を通すために、融資資料を組織ぐるみで改ざんしておりました。

融資資料を改ざんするというのは、不動産投資会社はもちろん、金融機関が行っていたとしたら、論外です。

しかし、このように融資を改ざんする背景にあるものは何か?と考えたときに、その環境にも原因があると考えました。つまり、現在のマイナス金利の状況です。

この状況は、怖いぐらいサブプライムショック、その後に続くリーマンショックの時に似ており、私自信はこのTATERUショックが、日本型サブプライムショックのように思えてなりません

 

そこで、この株価暴落のTATERUショックを通じて、不動産投資で重要な学び、教訓について述べたいと思います。

 

スポンサーリンク

TATERUって何の会社?ビジネスモデルは?

TATERUの正確な事業説明は、公式サイトをみると、クラウドファインディングやらIoTやら、ちょっと難しいワードが多いのですが、私の解釈は「不動産投資営業会社」です。

このように不動産投資営業会社は、TATERUだけではなく、頭金なしにアパート一棟を建設できる東証1部上場企業のシノケンと同様ですね。

なので、特別変わったことをした企業という印象はありませんでした。

この手の不動産投資営業会社は多くあるわけですし、不動産というセクター自体が、昔からグレーゾーンなイメージでしたし、これが明るみにでたことが、今回の株価暴落を生んだわけです。

 

では、TATERUのビジネスモデルをもう少しみてみると、基本的に不動産投資家がいないと儲かりません。

しかし、不動産投資家も不動産投資に必要な「情報」と「資金」をもっているわけではないので、この需要を埋めるのが、TATERUというわけですね。

 

情報という面では、TATERUの最大のセールスポイントが、独自アプリを通じて土地情報や建築実例を閲覧することができ、建設後も募集状況、入居状況を確認できるなど、ITをつかって機動的に不動産投資ができる点でした。

 

 

また資金についても、TATERUが金融機関と間に入ることで、融資を引き出すことに成功するという触れ込みでしたが、結局は、改ざんをしている社員がいたように、融資を引き出すスキルまでは十分では無かったようですね。

 

不動産投資ブーム?やっぱり今の日本はバブルなのか?

サラリーマンや公務員の間に、不動産投資がブームです。

書店にいけば、サラリーマンの副業として不動産投資を推奨している書籍が多くみられます。

 

関連記事

公務員が不動産投資を始める前に絶対読んでおきたい書籍リストと無料で学ぶ方法
公務員が許されている副業のジャンルとして根強く人気があるのは、株式投資とならんで不動産投資であることは、有名な話ですが、それでも、株式投資以上に大きな資本が必要になるのが不動産投資のデメリットです。 つまり、元手が必要となるの...

 

ついに、公務員だけをターゲットにした不動産投資ノウハウ本も出版されるぐらいですから、その人気の高まりはわかりますね。

 

関連書籍

 

確かに副業として不動産投資はおすすめできます。

 

利点はいくつかありますが、一番は不動産投資は、毎月の家賃収入という形で不労所得が手に入るという点です。

 

また、株式投資のように値動きが激しくないため、ミドルリスクミドルリターンの投資と言われます。

 

そして、今回の話題に直結するのですが、不動産投資は金融機関から多額の融資を受けやすいという点です。

基本的に副業として株式投資をしたいからといって、融資を受けることはできません。

しかし、不動産投資をする理由であれば、必要な書類があり、審査に合格すれば融資を受けることができます。

普通に考えれば、多額の資金を貯金して用意するところを、他人資金で事業を行えることができ、手元資金の何倍のお金を動かせるというところが不動産投資ならではの特徴ですね。

東京オリンピック開催を控え、現在のようにアベノミクスの好景気が続いていることのように外部要因は悪くありません。

そして何よりも、日銀のマイナス金利政策によって、住宅ローンや不動産投資ローンが低い金利で資金を調達できるようになっていることも、不動産投資ブームの原動力となっています。

まさに日銀が思い描いた、マイナス金利による貯蓄から投資の流れが、不動産投資業界では実現しているわけです。

 

機関としてもマイナス金利のおかげで利ザヤを得ることができず、今回のような不動産投資に融資をするなどして、収益確保を行う必要がありますので、一般不動産投資家と金融機関の利害が、TATERUのような不動産投資営業会社の仲介によりつながっているわけですね
しかし、今回の一件が深刻なことが、本来不動産投資をするに十分資力がない人まで、投資を受けられるように仕立て上げていたことです。

十分な資力がない人が、フルローンを組ませる構造って、どこかで聞いたような気がしませんか??そうです、サブプライムローンです。

 

米国のサブプライムショックとTATERUショックの共通点

米国のサブプライムショックは、サブプライム層と呼ばれる比較的、収入が不安定な層に対して貸し出した住宅ローンを組み込んだ金融商品の価格暴落に端を欲する金融パニックのことです。

サブプライムショックにより、大手投資会社のリーマンブラザーズ証券が破綻したことで、リーマンショックの名前で歴史に刻まれることとなりました。

そのリーマンショックから10年が過ぎて、現在はリーマンショック以前にまで、日経平均株価も回復しております。

そんな株価上昇を支えているのは、間違いなくアベノミクスの政策の一つである大規模な金融緩和、それの一環であるマイナス金利政策でしょう

この金利を下げる政策は、市場に過剰にマネーを供給しやすいことから、米国では不動産市場に流れ込み、土地価格の上昇を生み出し、後のサブプライムショックの地ならしとなりました。

同様に、現在のマイナス金利政策は、不動産投資市場に流れ込み、近年まれを見る、不動産投資ブームを呼んでいるように思います。

実際、不動産投資を生業としてきたTATERUはこのおかげで、今回の事件が発覚するまでは、株価はうなぎのぼりだったのですから。

このように、当時のサブプライムショックを生み出した米国と同様の経済環境が、今の日本と共通しているのです。

また、サブプライムローンを不正な手法で売りさばいていたことも、明らかになっています

 

関連書籍

 

これは、さながらTATERUの営業マンが不正に金融機関から融資を引き出したことと同じように感じます。

サブプライムショックも突然起こりました、スルガ銀行、TATERUと立て続けに不動産投資関連セクターで不正が発覚しました。

これが連鎖反応的に不正が明らかになれば、不動産投資市場からマネーが流出し、日本経済全体に悪影響を及ぼす恐れがあります

 

不動産投資は自己責任であることを再認識しよう

今回のTATERUショックで明らかになったのは、不動産投資の世界は上場企業といえでも、不正なことをして投資用不動産を売りつける企業が存在しているという事実です。

それゆえ、不動産投資をするのに一社に依存するのは極めて危険、だということですね。

いわば、一社の情報を鵜呑みにすると、カモになる恐れがあるのです。

 

私自身も不動産投資をするにあたり、実はTATERUの資料請求をしたこともありました

しかし、内容がITだのクラウドファンディングなど、カタカナばかりでよくわからなかったという印象です。

なので、他の企業からも資料請求をし、たとえば、TATERUと同じく東証1部に上場しているシノケンに資料請求をしました。

なので、不動産投資は自己責任かつ、多額の資金を動かす投資ゆえに、しっかり他社と比較して投資をするべきなのです

 

さまざまな不動産投資関連企業は存在し、価格コムのように比較するサービスとして利用できるのは、たとえば、Oh!Ya(オーヤ) などでしょう。

運営会社がポイントサイトモッピーを運営しているセレスであり、これも東証1部に上場している企業ということもあるので、一定安心感もあります。

 

ポイントサイトって何?という方向けの記事

【必読】副業禁止の公務員でも手堅く安定的に月1万円以上稼ぐ方法
このブログの目的は、地方公務員法や人事院規則上で禁止されている公務員でも合法的に取り組んで良い副業について紹介を通じて、少しでも自由に使えるお小遣いを増やすことです。 公務員の副業については、これまで記事を書いてきましたが、や...

 

いずれにしても、書籍を読む、複数の不動産投資会社から資料請求をするなどして、情報を広く集めることが大切なのです。

その情報収集が、リスク分散につながるのです。

情報を一社に依存することは、まさに情報のリスク管理でいえば間違っていることが、明らかになったのが、今回のTATERUショックの教訓といえそうです。

 

ちなみにTATERUと連想売りで暴落していた同じく不動産投資関連会社であるシノケンの株を購入しました・・・が・・・・。

 

関連記事

【悲報】シノケン株で10万円以上の含み損!副業としての不動産投資は終わったのか?
こんにちは。財テク公務員です。 冒頭いきなり失礼しますが、私、現在シノケングループ株に投資をして、10万円以上の含み損を抱えております。。。orz その証拠が以下の画像 正確には9月12日現在で119,70...

コメント